1. Un nouveau cadre macro-financier plus exigeant… mais porteur
Le Gouvernement choisit un modèle de croissance tiré par l’investissement et non plus par la seule consommation. Les grands « Pôles de Croissance » (Énergies renouvelables, Waste-to-Wealth, Économie bleue, Industries créatives) canaliseront 30 Mds MUR d’investissements privés et publics sur trois ans . Cette orientation confirme que l’immobilier commercial et résidentiel sera appelé à accompagner ces hubs sectoriels (logistique portuaire, business parks, résidences de tourisme durable, etc.), à la manière des clusters internationaux.
2. Terre et urbanisme : le triptyque « planification numérique, réaffectation, transparence »
Ce qu’il faut retenir : la chaîne de valeur immobilière va se digitaliser de la prospection foncière jusqu’aux autorisations. Les acteurs capables de maîtriser la data géospatiale et ESG gagneront un avantage concurrentiel.
3. Fiscalité immobilière : le virage vers « pay-as-you-grow »
👉 Message aux investisseurs étrangers : l’immobilier mauricien passe d’un environnement « fiscalement assisté » à un marché plus mature où la création de valeur primera sur l’arbitrage d’impôts.
4. Des institutions modernisées au service du deal flow
- EDB refondue : guichet unique plus rapide, nouveaux schémas d’incitation sectoriels et relance de la marque « Innovative Mauritius » .
- Licences Wealth Management & Family Office simplifiées : renforce l’écosystème pour UHNWIs souhaitant structurer portefeuille immobilier et succession depuis l’île .
- Heritage Stewardship Scheme : opportunités PPP pour restaurer et opérer théâtres, musées, bâtiments classés – créneaux de conversion hôtelière ou événementielle haut de gamme .
5. Politique de l’habitat : un marché résidentiel à deux vitesses
Le discours reconnaît 8 000 logements sociaux en cours mais insuffisants ; un Housing Policy Roadmap est annoncé pour rattraper le retard et réviser les seuils d’éligibilité .
Implication pour les investisseurs « Build-to-Rent » : niche potentielle sur le segment middle income, notamment via partenariats avec la NHDC (National Housing Development Company).
Synergies ESG : inclusion sociale et lutte contre les inondations (10 sites NHDC intégrés au National Flood Management Programme) valoriseront les projets conformes aux normes anti-cycloniques et bas carbone.
6. Infrastructures & pôles de croissance : catalyseurs de valeur foncière
Le programme de 128 Mds MUR sur 5 ans (autoroutes M4, Ring Road 2, port de croisière étendu, barrage Rivière-des-Anguilles) créera de nouvelles zones d’accessibilité premium autour des futures gares routières, échangeurs et terminaux logistiques .
Anticiper le corridor nord-est (Forbach → Bel Air) pour des developments résidentiels type « commuter belt ».
Port Louis Cruise & Freeport : produits “serviced apartment” et entrepôts grade A en amont de la chaîne touristique.
7. Synthèse des risques & opportunités
8. Regard prospectif
Ce budget fait passer Maurice du statut de « gigafactory fiscale » à celui de « place d’investissement régulée et verte ». Pour les capital-builders, l’alpha ne résidera plus dans l’avantage fiscal mais dans la maîtrise :
- des flux réglementaires (permits, ESG, AI compliance),
- de la chaîne de valeur locale (formation, supply-chain bas carbone)
- de l’expérience utilisateur (produits live-work-play, hospitalité durable).
Investir à Maurice en 2025-2028 sera donc un jeu d’exécution, pas seulement d’arbitrage. Le budget pose les rails ; aux développeurs et aux investisseurs sophistiqués de faire circuler le train.